中国的房地产业还至少有20年的辉煌期，而2015年或者2016年对房地产来说将会是个“大年”。
【关于棚户区改造】
保障房自出现以来一直都是政府在单打独斗，让开发商参与进来，如果不挣钱，开发商也不会进来。而今年以来，国务院提出把城市中的老旧房也纳入棚户区改造，通过新型金融杠杆备好1万亿元来支持。棚户区改造就是将政府的力量和市场的力量结合起来，为政策和市场的结合寻找一个切入点。目前国家层面批准的棚户区改造区域有很多都是城市核心区域，地理位置优越，所有棚改和升级也有一定的关系。城市核心区域有连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，所以它是和商业业态、地下基础设施、市政管网、交通规划升级连在一起的。棚户区和过去的保障房相比，最容易引入市场化力量。最容易和城市多年遗留下来的众多历史遗留问题，以及过去十多年引发的城市发展弊端，一并寻求出路，是个好的契机。
【关于房地产崩盘论】
中国的房地产业，明确无误地说，还有至少20年的辉煌期。2013年中国城镇人口占52.7%，其中有17个百分点是农民工，涉及2.4亿人；到2020年城镇人口将增加6%-7%，将会涉及1亿人。而我们的城镇化发展在过去10年中，是发展不平衡的。我们的城市质量和抗风险能力还比较差，房屋减灾防震做得很不充分。并且，各种新干线建设还未完成，基础建设还没有建成，怎么说是城镇化建设到了尾声?房地产的供求和股市的供求两码事，房地产的成交量和股市没关系，而今年的波动是之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来了。2014年中国房地产业迄今为止的成交量和价格，是改革开放以来历史第二的一年，仅次于2013年。
房地产市场也会遵循供求变化的基本规律，其成交量萎缩和成交量高涨之间，有着必然的因果关系。一个地区未来一个中长期时间内，其住宅的销售总数是一个常数，不会发生太大变化。当2013年全中国绝大多数城市的房地产市场量价提升、购销两旺的时候，是房地产市场的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分购买力和需求。自然2014年就可能是个小年，2014年是个小年就意味着2015年或者2016年可能是个大年。2014年全中国房地产的成交量是仅次于2013年的，历史第二高点。今年一到六月，全国房地产商的开工总面积比2013年1-6月同期萎缩了将近20%，不是增速下降，是负增长了20%。这个周期波动可能导致一个供给的小年和需求的大年，这是正常合理的一个市场运行过程。
当前房地产市场正在发生四个转折。第一，市场的力量正在取代政府之手。开发商资金链断是市场优胜劣汰导致的。第二，波动的发展过程正在取代单项的运动过程。有涨有跌，一定有个合理的过程，但是波动也有个基本趋势，随着城市资源的优化，居住条件的改善，房价会随之波动。第三，过剩取代了短缺。过剩不是今天才有的，但今年的过剩和此前不一样的是，不是单个过剩，而是整个生产能力的过剩。第四，转折。私人资产的累积正在取代社会资本的累积。
在于11月28-29日召开的第十届环渤海钢铁市场论坛暨兰格钢铁网2014年会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮将以“2015年中国房地产市场展望”为题做主题报告，敬请关注。 |
