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我在这里给大家汇报一下房地产“新政”对后市的影响。
一、市场趋势与常态
我国的房地产市场自去年创历史高位以后，今年2月份起一直下行。从指标上来看，已经接近触底；从销售面积和销售额来看，1至10月份，同比下降到个位数；到10月份，土地购置面积已经开始正增长，新开工面积已经从2、3月份下降同比20%多回落到5.5%，施面积保持了11%、12%的波动。投资还是一路下行，但是没有大的落差。价格情况也是这样，环比来看，已经持平和上升的城市已经有新的变化，特别是二手房，上海、广州、深圳10月份已经和9月份持平，北京环比已经有触底回暖的迹象。同比来看，新近商品住宅基本上应该说回落及下滑已经到了底部。
从市场来看，存量主导市场将逐步成为市场状态。从2013年开始，京、沪、广、深四个一线城市二手房成交分别占到当地成交总量的55%至62%，杭州、东莞城区占到50%，其他主要省会城市占到20%左右。但是，已经呈快速上升趋势且向其他城市、地区扩展。如果以存量为主、多数城市呈现这个状态的话，则运行规则、社会投资需求将会发生很大的变化。
二、新阶段与新发展
大家都知道，去年10月29日，习近平总书记就中国的住房制度作了全面讲话，业内称之为新的纲领，那就是构建住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式，政府提供保障，市场解决多层次需求。从调控来看，新一届政府也做了根本性的调整，不是发一纸文一刀切的政策，而是分类调控。在这样的新形势下，我们应该如何面对行业的发展。
第一，理念创新。有些房地产开发企业提出要做城市的配套服务商，有的提出要做城市驿站的运营商，还有的提出要打造国内最大的社区服务运营商，不仅仅把自己做成住宅建筑产品的开发生产商，而是作为全程的服务商。这些房地产开发企业要把过去传统平台发展成为大的整合各种资源，搭建企业和行业发展的大舞台。像中信，对每一个客户不仅仅是盖房子就行了，而是要把每个客户的资源整合起来，围绕着客户的需要，动员中信全系统的资源提供服务——我出足球资源，他可以提供融资等等，通过为住户的服务推动企业和行业的大发展。
第二，模式创新。一系列新模式逐步在成熟，走“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”之路。
第三，产业升级。产业的生产活动由粗旷、人工作业、土坯房提升为产业化大生产，土建装修设计一体化，实现工厂生产，现场装配、精装到位。
第四，产品换代，如出现被动式住宅、生态住宅、绿色住宅等。
第五，新技术运用。从开发、设计、施工一直到管理，推动运用BIM技术已经成为当前发展之势。该怎么走，什么时候该交活，哪个工种怎么衔接，非常精细，促进了决策科学化、施工高效化、管理精细化、资源集约化、资金分配合理化、经济效益最大化。
三、把握机遇 理性抉择
目前，我国经济进入发展新时期，住房市场、房地产市场面临着适应环境发展的新要求。新的动力是持续的、多方面的，是非常有利的。十八大确立的小康住房的目标以及其他目标，对这个产业提出了发展的要求，体现在十八届三中全会所做的各项改革，面对着房地产市场，符合城市建设规划和土地利用规划的经营性建设用地等等，都是利好消息。
记得在3月13日的记者招待会上，当时有记者问今年调控怎么办，李克强总理讲，房地产问题是个大问题。同时，要解决老百姓的住有所居这样一个目标。为什么是大问题，从去年的指标来看，同期商品房销售总额相当于社会零售总额的34.7%，住宅销售额相当于28.4%。从投资角度来看，占到固定资产投资的19%，住宅占到13.5%，这个产业的基础性、民生性、支柱性作用是不可替代的。从全国来看，八九十年代新生人口进入成家买房时期，自住性需求在调整后得到充分的提升，改善性需求还要释放。在这种情况下，城市有户口的家庭，一个家庭一套多房子，这是客观存在。但是，非城市户口，只有0.34套房子，而且每年要增加50万人。另外，央行9月30日发出通知，再次明确首套房不认房子就认贷款；贷款清了，再贷就属于一套房，执行首套购房政策。从长期发展来看，对这个行业的影响应该是个正能量。
最后，总结四句话送给大家：调控和政策，透明可预期；市场定常态，地方责任增加；利好因素多，发展十年好；行业进步大，企业素质强。无论从行业本身来看还是从企业自身来看，我们的市场还是有着美好的未来，已经进入了白银时代。 |
